Квартира с отделкой: что оставить, а что снять
Как принять квартиру с отделкой у застройщика: три уровня готовности, осмотр днём с инструментом и то, что уже закрыто плиткой. Рядом арифметика переделки по пакетам бюро на условные 40 м², чтобы приложить свой метраж.
«с отделкой» — это перечень в приложении на вашу квартиру, а не фраза из рекламы дома. Днём с правилом и тестером проверяют плоскости, окна, двери, свет, воду и плитку: ровное оставляют, покрытие меняют по вкусу, пустоты снимают. До подписи акта демонтаж не начинают. Переделка считается пакетами бюро по 28 000, 32 000 или 36 000 ₽/м²; условные 40 м² дают пример 1 120 000, 1 280 000 или 1 440 000 ₽, и это не смета.
Что значит «с отделкой»
Одни под запросом «новостройки с отделкой» ищут жильё, где уже висят обои и стоит сантехника. Другие согласны на любое помещение, лишь бы стены не были голым бетоном. Объявление склеивает эти смыслы в одну строку, и на просмотре оба думают, что речь о них.
Обычно границу проводит приложение к договору на конкретный номер, а не буклет и не рендер холла. У одного застройщика в одном корпусе, как правило, несколько комплектаций. Соседский лист вам не подходит.
Отделка от застройщика уже сидит в цене квартиры. Ремонт под ключ — другой документ, договор подряда со своей сметой. Претензию на приёмке пишут тому, кто сдаёт квартиру. Подрядчик, которого позовёте позже, к сегодняшним обоям отношения не имеет.
Три уровня готовности
Черновая, предчистовая и чистовая — три разных состояния. Слово «отделка» между ними не выбирает. В объявлениях имена плавают: где-то white box, где-то «под чистовую», где-то просто «с отделкой». Сверяю перечень работ, а не вывеску у входа.
| Состояние | Что уже сделано | Чего на объекте нет |
|---|---|---|
| Черновая | Плоскости стен и пола пока без финиша | Обоев, покрытия пола, установленных дверей и чистовой сантехники |
| Предчистовая | Плоскости выровнены и подготовлены под обои и покрытие. То же часто подписано «под чистовую» или white box | Самого чистового слоя |
| Чистовая | Покрытия, обои, двери и сантехника стоят на местах | Всего, чего нет в вашем приложении, включая мебель |
Образец перечня, не вывеска
Как выглядит живой перечень чистовой, а не рекламная строчка, удобно показать на пакете «Эконом» бюро. Это образец подробности, не норма для застройщика и не обещание, что у вас будет то же самое.
Пол там закрывает линолеум, по краю идёт ПВХ-плинтус высотой 5–6 см. На стены клеят обои, подгонка рисунка не требуется. Потолок делают натяжным.
В санузле этого пакета плитка идёт форматом 30×60, плюс узкая 20×90. Двери устанавливают, сантехнику ставят уже чистовую. Если в вашем приложении три строки вида «стены, пол, потолок», спорить на объекте почти не о чем: нет ни материала, ни узла, к которому можно приложить правило.
Что проверить при приёмке
Захожу, пока с окна идёт дневной свет, и верхний свет не включаю. В сумерках и при люстре просвет под рейкой пропадает. Беру рулетку и фонарик, розетку-тестер, уровень, а из длинного — правило либо рейку на 2 м.
Плоскости, окна и двери
Правило прикладываю к стенам и к полу в нескольких местах и смотрю просвет. Какой просвет ещё допустим, задаёт СП 71.13330.2017. Миллиметры из свода здесь не называю.
Их смотрят в самом своде под ваш вид покрытия, а не запоминают одну цифру на все стены. Отдельно веду рейку в углы. Середина бывает ровной, когда угол уже ушёл.
На окне смотрю, свободно ли ходят створки и не дует ли в углах, какой уклон у подоконника, целы ли откосы и сам стеклопакет. По двери смотрю зазор по контуру, ход полотна и замки. Полотно, которое уже сейчас цепляет коробку, само не притрётся.
Свет, вода и плитка
Дальше иду по тому, что включается и течёт. Плоскости к этому моменту уже осмотрены, и трещину на штукатурке я не путаю с негорящей клавишей.
- Электрика. Прохожу тестером все розетки и выключатели, открываю щиток и читаю маркировку автоматов. Пустая наклейка на автомате оставляет квартиру без схемы, и линию потом ищут отключением всего щитка.
- Сантехника. Пускаю воду, смотрю стыки на капли и жду, уходит ли слив. Сухой стык при закрытом кране ещё ничего не говорит: капля появляется под напором.
- Плитка. Простукиваю плитку в санузле: глухой звук означает пустоту под слоем, заодно смотрю швы и перепад между соседними плитками. Пропустите этот шаг — пустоту увидите после заезда, когда ряд придётся снимать.
Как приёмку обычно портят
Типовой провал — приехать в сумерках, обойти квартиру без рейки и не заглянуть в углы. Второй — расписаться на чистом бланке и сказать себе, что вопрос закроете позже. После подписи закрывать уже нечего: она подтвердила, что претензий не было.
Штукатурку при этом не путаю со шпаклёвкой. Штукатурка набирает слой и выводит плоскость, шпаклёвка только готовит уже ровную стену под обои. Одна строка «отделка стен» в приложении не говорит, какой из двух слоёв вам сдали.
Когда видимое записано, перехожу к узлам, которые покрытие уже закрыло.
Что скрыто под слоем
Под обоями и плиткой остаются вещи, которые пальцем не потрогать.
Что уже не увидеть
Под полом лежит стяжка. Это не выравнивающий слой и не наливной пол: стяжка набирает толщину, наливной только выглаживает верх.
В мокрых зонах должна быть гидроизоляция. В стенах прячутся трубы и штробы, по которым ушла проводка. Ни обои, ни плитка эти узлы не показывают.
Косвенная проверка
Вскрывать пол на приёмке не стану: читаю косвенные признаки. Стяжку простукиваю, перепад ловлю правилом, воду пускаю по стыкам. Мёртвая розетка указывает на штробу, а не на отсутствующую люстру.
Гидроизоляцию глазом не увидеть, если она под плиточным клеем. Тогда прошу исполнительную документацию на этот узел. Нет бумаг на скрытый мокрый слой — для меня квартира уже спорная, а не «как у всех».
Трубы на единственный санузел в пакетах бюро заложены как базовая разводка. Во «Экономе» её оставляют снаружи. В «Стандарте» и в «Комфорте» её уводят внутрь стены.
Что должно стоять в мокрой зоне и из чего складывается цена, разобрано отдельно: ремонт санузла: что входит и сколько стоит. Здесь тот разбор не повторяю.
Оставить или переделать
Решение принимаю по осмотру, а не по общему впечатлению от застройщика. В соседних квартирах одного дома отделка бывает разной. Критерий один: что показала проверка по списку выше.
Что оставляют
Оставляю ровные стены и ровный потолок, стяжку без пустот и окна, которые закрываются, не продуваются и не ведут створку. Это как раз то, что дорого переделывать и что при нормальном просвете трогать незачем.
Что меняют первым
Первыми обычно уходят покрытие пола, двери и плитка, если они не устраивают по исполнению или по виду. Квартира при этом может оставаться ровной: вам просто не подходит линолеум или рисунок кафеля.
Когда снимают до основания
К полной переделке веду при глубоком браке: плитка с пустотами, стены, которые не держат допуск свода, гидроизоляция, в которой нет уверенности. Здесь уже не «сменить рисунок», а разбирать узел и собирать его заново.
Дефект и недоделка — не одно и то же. Недоделка — обещанного просто нет: нет двери, нет смесителя, нет плинтуса. Дефект — вещь на месте, но сделана плохо: дверь есть и цепляет пол, плитка есть и бухтит.
Демонтаж тоже не равен переделке. Демонтаж — только снять чужое. Переделка включает и новый монтаж на это место.
Снятие чужой отделки в смете идёт отдельной строкой. Сколько она стоит, называет смета по квартире. В статье этой цены нет.
Косметика поверх сданного слоя обходится дешевле, чем полный съём и новый ремонт. Насколько дешевле, решает конкретный объект: общей доли нет. Пока на акте нет вашей подписи, ни косметику, ни съём не начинаю. Иначе спор смещается к вопросу, кто повредил слой, и замечание к застройщику уже не удержать.
Считаем разницу в деньгах
Пакеты бюро в Тюмени — отдельный подряд: работы вместе с материалами, не доплата застройщику.
Ставка «Эконома» — 28 000 ₽/м². «Стандарт» стоит 32 000 ₽/м², на сайте у него пометка «Оптимальный». «Комфорт» обходится в 36 000 ₽/м². Состав лежит в блоке ремонт квартиры под ключ.
| Пакет | Ставка | Пример на эти метры |
|---|---|---|
| Эконом | 28 000 ₽/м² | 1 120 000 ₽ за весь метраж |
| Стандарт | 32 000 ₽/м² | 1 280 000 ₽ за весь метраж |
| Комфорт | 36 000 ₽/м² | 1 440 000 ₽ за весь метраж |
Колонка справа — ставка, умноженная на условные 40 м², чтобы приложить свой метраж к той же арифметике. Это не оценка вашей квартиры. Демонтаж, остаток годного слоя и фактическая площадь сдвинут итог в любую сторону.
В сравнение закладываю всё, а не одну строку подрядчика. Беру цену квартиры с отделкой, вычитаю цену такой же без неё и прибавляю демонтаж с новыми материалами. Сколько застройщик заложил за свою отделку, беру только из договора. Городской «типовой доплаты» в этом расчёте нет.
Где теряется цифра
Итоговую сумму сметы без расшифровки не читаю. Смотрю как читать локальный сметный расчёт: из каких работ и материалов собрана цифра. До расчёта нужен выезд замерщика, иначе метраж и объём демонтажа остаются догадкой.
На работы по договору бюро гарантия — 1 год. Сохранит ли застройщик свою гарантию на слой, который вы переделали, зависит от вашего договора, и до чтения этого пункта утверждать нечего. Длительность гарантии застройщика на покрытие и на инженерию здесь не указываю: её задаёт Федеральный закон № 214-ФЗ. Когда переделка пойдёт по подряду с бюро, сдачу держат по статье 720 ГК РФ: замечания называют при приёмке работ.
Что записать в акт
Бумаги, которой вы принимаете квартиру, и договор долевого участия — не один документ. Замечание живёт в акте. В договор его задним числом устно не переносят.
Как застройщик закрывает замечания и какие права есть у дольщика, решают Федеральный закон № 214-ФЗ и ваш договор. Норму в акт не переписывают: туда кладут факт по этой квартире. Число дней я не подставляю, его задают закон и договор.
Три строки, без которых пункт пустой
- Место и суть. Пишу, в какой комнате и что именно не так: просвет, продувание, глухой звук, капля, неработающая розетка. Без места пункт расползается на всю квартиру, и закрыть его можно чем угодно.
- Срок устранения. Рядом с каждым пунктом ставлю срок, к которому недостаток уберут. Пункт без срока висит без даты, и обещание «сделаем» легко растягивается на весь заезд.
- Кадр до подписи. Датированные кадры и короткий ролик снимаю раньше, чем ставлю подпись. Кадр после подписи уже выглядит как спор о вашей собственной переделке, а не о сданном слое.
Фраза на объекте и сообщение в переписке для приёмки не существуют. Пока в акте пусто, к демонтажу не приступаю: вопрос сместится к тому, кто снял покрытие.
Когда акт с замечаниями подписан, можно считать переделку по своему метражу и выбирать пакет. До этой подписи любая смета — разговор о квартире, которую вы ещё официально не приняли.
На что опираемся
- СП 71.13330.2017
- ст. 720 ГК РФ
- Федеральный закон № 214-ФЗ
Частые вопросы
Что означает квартира с отделкой в новостройке?
Это не одно состояние, а тот состав, который записан в договоре и в приложении на вашу квартиру. Реклама дома и вариант соседа этот состав не заменяют. Отделка от застройщика входит в цену квартиры, а ремонт под ключ оформляют отдельным договором подряда.
Чем черновая отличается от предчистовой и чистовой?
На черновой стадии финиша ещё нет ни на стенах, ни на полу. Предчистовая, её же называют «под чистовую» или white box, уже выровнена под обои и покрытие, но чистового слоя на ней нет. Чистовая означает, что покрытия, обои, двери и сантехника установлены. Название в объявлении сверяют с перечнем работ, а не принимают на веру.
Что взять с собой на приёмку новостройки с отделкой?
Приходить лучше при дневном свете. Берут рулетку и фонарик, розетку-тестер, уровень, а из длинного — правило либо рейку на 2 м. Правилом смотрят просвет на стенах и полу, тестером проверяют розетки с выключателями, фонариком — щели у рам. Допуск по ровности задаёт СП 71.13330.2017, сами миллиметры зависят от вида покрытия и в статье не названы.
Можно ли начинать переделку до подписания акта?
До подписи на акте демонтаж и новую отделку не начинают: иначе спор уходит к тому, кто повредил слой. Замечания вписывают в акт. Устный разговор и переписка эту запись не заменяют. В пункте нужны место, суть и срок, плюс датированные кадры, снятые заранее.
Как прикинуть деньги на переделку квартиры?
Ставки бюро на комплекс работ и материалов: 28 000, 32 000 или 36 000 ₽/м². На условных 40 м² это 1 120 000, 1 280 000 и 1 440 000 ₽, и цифры остаются примером, а не сметой. В сравнение добавляют разницу цены квартиры с отделкой и без неё, плюс отдельную строку демонтажа. Гарантия бюро на свои работы — 1 год.
