Ремонт в новостройке: с чего начать

В Тюмени запрос «ремонт квартиры в новостройке» набирают около 250 раз в месяц — это самый частый повод для звонка в бюро после общего «ремонт квартир». И почти каждый второй звонит уже после того, как подписал акт приёма-передачи не глядя.

Разберём порядок, при котором квартира не превращается в бесконечную переделку.

Шаг 1. Приёмка — до всякого ремонта

Акт приёма-передачи — это документ, которым вы подтверждаете, что претензий к застройщику нет. Подписали — дальше все дефекты ваши.

Что проверяют на приёмке:

• Геометрию. Отклонение стен от вертикали, перепады пола, диагонали помещений. Допуски заданы СП 71.13330.2017; для монолитных стен под отделку — до 15 мм на этаж.
• Окна. Продувание, промерзание, работа фурнитуры, целостность стеклопакета, монтажные швы.
• Стяжку. Трещины, бухтение, перепад по уровню.
• Вентиляцию. Тяга в кухне и санузле — проверяется листом бумаги, а лучше анемометром.
• Электрику и водоснабжение. Наличие и работоспособность вводного щита, счётчиков, отсекающих кранов.
• Входную дверь. Перекос, зазоры, работа замков.

Найденные дефекты вносятся в дефектный акт, и застройщик устраняет их за свой счёт. По ФЗ № 214-ФЗ гарантия на объект долевого строительства — 5 лет, на инженерное оборудование — 3 года.

Шаг 2. Обмерный план

Планировка от застройщика и фактические размеры расходятся почти всегда — на 3–10 см в каждом помещении. Заказывать кухню или считать плитку по документам застройщика нельзя.

Обмерный план — это чертёж с реальными размерами всех стен, проёмов, ниш, высот и точками ввода коммуникаций. Из него потом растут все остальные расчёты: раскладка плитки, схема электрики, размеры мебели.

Шаг 3. Решить про перепланировку — на бумаге

Свободная планировка в новостройке — это не разрешение ставить стены где угодно. В проекте дома уже заложено, где могут быть перегородки, а где мокрые зоны.

Что менять нельзя без согласования:

• Расширять санузел за счёт жилой комнаты (кухню и санузел нельзя размещать над жилыми помещениями соседей снизу).
• Трогать несущие конструкции и вентиляционные короба.
• Переносить радиаторы отопления на лоджию.
• Объединять кухню с газовой плитой и комнату без плотной двери.

Согласование через МФЦ занимает от полутора до трёх месяцев. Если планируете менять конфигурацию — запускайте процесс параллельно с приёмкой, а не после того, как стены уже стоят.

Шаг 4. Проект электрики и сантехники

Это тот этап, который люди чаще всего пропускают, а потом живут с розеткой за шкафом.

До штробления нужно знать: где стоит каждый предмет мебели и техники, где будет телевизор, с какой стороны кровати кто спит, нужен ли вывод под посудомойку. В двухкомнатной квартире получается 60–90 электроточек — и каждая должна быть привязана к сценарию, а не к «пусть будет».

Переделка после штукатурки — это разбитая стена, новая штроба и повторная отделка: примерно 3–5 тыс. ₽ за одну перенесённую точку.

Шаг 5. Черновая отделка

Порядок жёсткий, менять его нельзя:

1. Демонтаж лишнего и возведение перегородок.
2. Разводка электрики и сантехники, штробление.
3. Штукатурка стен, откосы.
4. Стяжка пола.
5. Гидроизоляция мокрых зон.
6. Черновая шпаклёвка.

Между стяжкой и укладкой покрытия — самая долгая пауза во всём ремонте. Цементно-песчаная стяжка набирает прочность из расчёта примерно неделя на каждый сантиметр толщины: слой 5 см сохнет около 5 недель. Уложить ламинат раньше — получить вздувшееся покрытие и плесень под ним.

Шаг 6. Чистовая отделка

Обратный порядок — сверху вниз, чтобы не портить готовое:

1. Потолки (кроме натяжных — они последними).
2. Плитка в санузле и на кухонном фартуке.
3. Финишная шпаклёвка и покраска либо обои.
4. Напольное покрытие.
5. Двери и плинтус.
6. Натяжные потолки.
7. Установка сантехники, розеток, выключателей, светильников.
8. Уборка и сдача.

Сколько всё это занимает

Обещание «ремонт под ключ за 45 дней» физически несовместимо с высыханием стяжки, если только речь не идёт о полусухой стяжке с ускоренным набором прочности — но об этом должно быть сказано прямо в смете.

Что делать в первую очередь

Если ключи уже на руках, а акт ещё не подписан — начните с приёмки, даже если ремонт планируется через год. Если акт подписан — закажите обмерный план и составьте расстановку мебели до того, как первая бригада зайдёт на объект.