Отделка новостройки: что входит и сколько стоит
В новостройке отделка начинается не с обоев, а с того, что реально сдал застройщик: голую коробку, предчистовую или уже готовый ремонт. Разбираем состав работ, цены по Тюмени 2026 года и пакеты бюро от 28 000 ₽/м². В конце — список вопросов подрядчику до подписания договора.
Отделка квартир в новостройках зависит от того, в каком виде застройщик отдал ключи — черновая коробка, предчистовая или уже чистовая. В Тюмени в 2026 году отдельные работы без материала стоят от 250 до 1600 ₽ за м², пакет бюро с материалом — от 28 000 ₽/м². Ниже состав работ, вилка по этапам, сроки и что спросить у подрядчика до договора.
Что входит в отделку квартиры в новостройке
На приёмке ключей я первым делом смотрю пол, стены и щиток, а не вид из окна. От этого зависит, сколько смеси уйдёт и сколько дней займёт черновой цикл.
Застройщик отдаёт квартиру в одном из трёх состояний. В объявлениях их смешивают, а по объёму работ это три разных сметы.
Черновая, предчистовая и чистовая
- Черновая. Штукатурки нет, пола нет, по комнатам не протянуты трубы и кабель. До финиша предстоит весь контур — от разводки до покрытия.
- Предчистовая, её же зовут white box. Стяжка уже лежит, стены оштукатурены, щиток заведён. Внутренние трубы могут быть разведены, а могут и нет: это видно только в квартире, не в буклете.
- Чистовая от застройщика. Обои, полы и сантехника уже стоят. Это другая ситуация: состав и риски такого ремонта разбираем отдельно, не в этой статье.
Стяжку не путайте с наливным полом. Стяжка — несущий черновой слой. Наливной пол — тонкое выравнивание сверху, его кладут под покрытие, а не вместо стяжки.
Какой набор работ вы получаете
Если финиша ещё нет, цепочка одна. Меняется только старт: в черновой начинаем с нуля, в предчистовой — с проверки того, что уже сделано, и с расчистки лишнего.
Сначала снимаем мусор и то, что мешает. Затем электрика и разводка воды: их прячут до стяжки и штукатурки, иначе потом вскрывать финиш. Дальше стяжка, штукатурка стен по маякам и подготовка потолка. Мокрый слой по маякам — это не обшивка гипсокартоном: у ГКЛ другая геометрия проёмов и другая смета.
Чистовая — плитка, обои или краска, покрытие пола. В конце сантехника, двери, светильники и уборка. На выходе квартира, в которую можно завозить мебель. На работы бюро даёт год гарантии.
Сколько стоит отделка: цены по видам работ
Ниже вилка на отдельные работы в Тюмени на 2026 год, без материала. Это не цена пакета: пакеты с материалом считаются иначе и стоят от 28 000 ₽/м².
| Вид работы | Единица | Цена |
|---|---|---|
| Стяжка пола, полусухая | м² | 500–900 ₽ |
| Штукатурка стен | м² | 450–800 ₽ |
| Поклейка обоев | м² стены | 250–450 ₽ |
| Укладка плитки, пол или стены | м² | 900–1600 ₽ |
| Электромонтаж | точка | 500–900 ₽ |
| Натяжной потолок с монтажом | м² | 400–700 ₽ |
| Настил ламината или линолеума | м² | 300–600 ₽ |
Смета ползёт вверх, если пол от застройщика завален и смеси уходит больше кубов, если в плане эркер или ниши, если в предчистовой стоят временные перегородки и их надо снимать. Ниже цифра выходит на типовом прямоугольнике, без сноса стен и когда бригада проходит квартиру одним заходом, без пауз на поставку.
Строку из таблицы нельзя сравнивать с пакетом. 500–900 ₽ за стяжку — это работа без смеси. Пакет закрывает весь контур с материалом, поэтому цифра за метр там другая.
Пакетные предложения бюро «Практика»
Если нужен ремонт квартиры под ключ с материалом в одной цене за метр, у бюро три пакета. В цифру за м² входят и работы, и материалы.
| Пакет | Цена | Что входит |
|---|---|---|
| ЭКОНОМ | 28 000 ₽/м² | Трубы снаружи, контур на один санузел; унитаз напольный, ванна, раковина, смесители, зеркало; линолеум; плинтус ПВХ 5–6 см; натяжной потолок: закладные и выводы под люстры; обои, рисунок не стыкуем; плитка 20х90 и 30х60; двери с монтажом |
| СТАНДАРТ | 32 000 ₽/м² | Трубы внутри, контур на один санузел; инсталляция и унитаз подвесной, ванна, тумба с раковиной, смесители, зеркало, полотенцесушитель; ламинат 33 класса, плинтус ПВХ 6–7 см; флизелиновые обои; двери экошпон; в санузле керамогранит 30х60 и 60х60; натяжные потолки, свет в комплекте |
| КОМФОРТ | 36 000 ₽/м² | Трубы внутри, контур на один санузел; инсталляция, ванна, тумба с раковиной, смесители, зеркало и полотенцесушитель; ламинат 33 класса либо кварцвинил, плинтус ПВХ; обои под покраску; двери из расширенной коллекции; в санузле керамогранит 60х60 и 60х120 |
На сайте пакет СТАНДАРТ помечен как «Оптимальный» — это тот же набор за 32 000 ₽/м².
Между ЭКОНОМ и двумя верхними пакетами разница уже в трубах: снаружи по стене или внутри. И в санузле: напольный унитаз против инсталляции. Обои тут ни при чём.
Этапы работ и сроки
Сроки ниже — как идёт квартира, если основание не преподнесло сюрприз и поставки не рвут график. Допуски по отделке при приёмке смотрим по СП 71.13330.2017. Устройство полов и стяжки — по СП 29.13330.2011.
- Приёмка у застройщика. Один день на пол, щиток, стены и акт. Если этот день пропустить, кривую стяжку найдёте уже после закупки смеси, и кубатура уедет.
- Расчистка. 2–3 дня, если квартира предчистовая: снимаем временные перегородки и то, что мешает контуру. Оставить чужие слои — положить чистовую на чужой брак.
- Электрика и сантехразводка. 5–10 дней: кабель и трубы прячут до мокрых слоёв. Точки «потом, на глаз» означают штробы по готовым стенам.
- Стяжка и просушка. 7–28 суток, от толщины и типа. Накрыть пол раньше срока — покрытие потом гуляет и трещит.
- Штукатурка и просушка. 7–14 суток, по маякам. Клеить обои по сырому слою — стыки отойдут ещё до заезда.
- Чистовая. 15–25 дней: плитка, обои, полы, сантехника, двери. Сжимать этот хвост за счёт сырых стен — переделывать уже после приёмки.
Пока дом заселяется, шумные работы идут не когда удобно бригаде. Рамки по шуму задаёт СанПиН 1.2.3685-21, плюс регламент УК по лифту. Даже если сама квартира идёт быстро, лифт и часы работ растягивают календарь.
На чём экономят и чем это кончается
Дешёвая смета почти никогда не короче по работам. Из неё выкидывают то, чего не видно в день сдачи. Через полгода это вылезает, и платит уже собственник.
Как собирается смета по видам, а не одной цифрой, мы разбирали отдельно: как считают смету на ремонт квартиры. Если в коммерческом предложении одна сумма без расшифровки, сравнивать его с пакетом бессмысленно.
- Демпферная лента. Усадку нового дома она принимает по периметру стяжки и плитки, и это не звукоизоляция: минвата её не заменяет. Выкинули из сметы — через полгода-год пол и кафель идут трещинами.
- Грунт перед обоями. На сухой стене полотна держатся. Без грунта первыми отходят стыки, особенно на солнечной стороне и у батареи.
- Штробы без схемы. Точки «как получится» не совпадают с мебелью. Стены после сдачи вскрывают заново, уже по чистовому слою.
- Материал со склада, не из проекта. На объекте вылезает пересорт: одна партия плитки светлее, рисунок обоев не сходится на стыке.
Трещины после чужой экономии на ленте я видел на гарантийном выезде. Подложить её задним числом нельзя: край пола уже закрыт, вскрывать.
Что спросить у подрядчика до договора
До подписи нужны не обещания, а бумага. Статья 702 ГК РФ описывает договор подряда: в предмете должен быть состав работ, а не фраза «сделаем ремонт».
Вопросы, без которых смету нельзя сравнивать
- Смета по видам. Одна сумма без расшифровки не сравнивается ни с чем. Нужны строки: стяжка, штукатурка, плитка, электрика — отдельно.
- Материал в цене или нет. Кто закупает, на чей склад едет пересорт, кто отвечает, если партия не та. Это разные договоры, даже если бригада одна.
- Гарантия: срок и на что. Бюро даёт год на работы. Материалы — по условиям поставки, это отдельная строка, не путайте.
- Оплата по актам. Сто процентов вперёд — вы кредитуете чужую кассу. Этапы закрываются актами, не устным «ну почти готово».
- Чьи руки на объекте. Свои сотрудники или субподряд. У бюро 8 бригад и штат 40+, без субподряда: за сроки отвечает тот, кто подписал договор.
- Доступ в дом. Пока идёт сдача, УК режет часы шумных работ и лифт. Это закладывают в график заранее, а не в день заезда смеси.
Сроки выполнения фиксирует статья 708 ГК РФ. Качество результата — статья 721, недостатки — статья 723: подрядчик отвечает за то, что отступило от договора и от норм. Если в договоре нет состава, гарантии и порядка оплаты, спорить потом нечем.
Новостройка без отделки vs квартира с ремонтом от застройщика
Эта статья про квартиру, где финиша ещё нет. Если застройщик уже поклеил обои и уложил ламинат, набор рисков другой: вы покупаете чужой состав и чужие допуски.
Что в такой квартире обычно лежит под чистовым слоем, разбирали в материале квартира с ремонтом от застройщика: что вы получаете на самом деле.
За 12 лет и 380+ объектов бюро чаще заходит именно в новостройки без финиша. Там проще заложить разводку и геометрию под мебель, чем через год вскрывать готовые стены.
Как заказать отделку
Считать пакет или ведомость по видам имеет смысл после замера. Площадь санузла, высоту, состояние стяжки и щитка с картинки в объявлении не видно.
Оставить заявку на бесплатный выезд замерщика можно на странице контактов. Замерщик фиксирует объём, после этого собирается смета — не наоборот.
На что опираемся
- СП 71.13330.2017
- СП 29.13330.2011
- СанПиН 1.2.3685-21
- ст. 702 ГК РФ
- ст. 708 ГК РФ
Частые вопросы
Чем черновая квартира отличается от предчистовой?
В черновой нет штукатурки, нет пола и нет разводки по комнатам — это пустая коробка. В предчистовой, её же называют white box, стяжка уже лежит, стены оштукатурены, щиток заведён, а трубы внутри квартиры могут быть, а могут и не быть. Чистовая от застройщика — уже готовый ремонт, и это отдельный разговор со своими рисками.
Сколько стоит отделка квартиры в новостройке в Тюмени?
В 2026 году отдельные работы без материала укладываются в вилку от 250 ₽/м² за поклейку обоев до 1600 ₽/м² за плитку, электромонтаж считают за точку — 500–900 ₽. Пакет бюро под ключ с материалами стоит 28 000, 32 000 или 36 000 ₽/м². Строку из ведомости нельзя сравнивать с пакетом: в пакете уже лежат и руки, и материал.
Что входит в пакеты ЭКОНОМ, СТАНДАРТ и КОМФОРТ?
ЭКОНОМ за 28 000 ₽/м² — трубы снаружи, линолеум, обои без стыковки рисунка, плитка 20х90 и 30х60, натяжной потолок с закладными. СТАНДАРТ за 32 000 ₽/м², на сайте он же «Оптимальный», — трубы внутри, ламинат 33 класса, флизелин на стенах, инсталляция, керамогранит 30х60 и 60х60. КОМФОРТ за 36 000 ₽/м² — ламинат 33 класса либо кварцвинил, обои под покраску и керамогранит 60х60 и 60х120.
Сколько времени занимает отделка новостройки?
Приёмка занимает день. Расчистка предчистовой — 2–3 дня, электрика и трубы — 5–10 дней. Стяжка с просушкой идёт 7–28 суток, штукатурка — 7–14, чистовая — 15–25 дней. Пока дом сдаётся, СанПиН 1.2.3685-21 и регламент УК по лифту растягивают календарь даже при коротком цикле внутри квартиры.
Что спросить у подрядчика до подписания договора?
Нужна смета по видам работ, а не одна сумма, и прямое указание: материал в цене или отдельно и кто его закупает. Дальше — срок гарантии и на что она распространяется, оплата по актам, а не сто процентов вперёд, свои бригады или субподряд, и как в этом доме устроен доступ: часы шумных работ и лифт. В договоре подряда по статье 702 ГК РФ должен быть состав работ, сроки и порядок оплаты.
Нужно ли переделывать стяжку, которую залил застройщик?
Это решается в день приёмки, а не после закупки ламината. Если слой держит и лежит ровно, его оставляем и идём дальше. Если пол завален или бухтит, переделывать сразу дешевле, чем класть покрытие на чужой брак и слушать скрип через полгода.
Какая гарантия на отделку у бюро «Практика»?
Бюро даёт год гарантии на работы. Материалы идут отдельной строкой и закрываются условиями поставки, это не одна и та же ответственность. Статья 721 и статья 723 ГК РФ описывают качество результата и ответственность подрядчика за недостатки, если они отступили от договора и от норм.
