Ремонт двухкомнатной хрущёвки

Что за дом хрущёвка

Хрущёвками обычно называют дома первых массовых серий 1950–60-х годов. Они бывают кирпичными, панельными и блочными. Тип дома влияет на устройство стен, слышимость и места, где появляются сквозняки, поэтому переносить решения из соседней квартиры без проверки нельзя.

Обычно это пять этажей без лифта и мусоропровода, потолок — порядка 2,5 м. Двухкомнатная квартира занимает около 44 м²: комнаты бывают смежными, «трамваем», или раздельными, «распашонкой». Кухня часто занимает 5–6 м², санузел может быть совмещённым или раздельным.

Для масштаба: однокомнатная квартира — около 30 м², трёхкомнатная — около 58 м². В двухкомнатной особенно заметно, сколько места забирают выравнивание стен, новые перегородки и мебель.

Каждый сантиметр приходится считать.

Перед замерами найдите техпаспорт и уточните серию дома в управляющей организации. Так проще понять исходную планировку и начать проверку стен. Капитальный ремонт квартиры здесь означает замену её изношенных элементов и отделки; к взносам на капитальный ремонт общего имущества дома этот бюджет отношения не имеет.

Планировка и перепланировка: что можно менять

Сначала отделите несущие стены от перегородок. Несущими могут быть наружные и внутренние стены; их нельзя сносить по собственному решению, а проём рассматривают только по проекту. Даже тонкую перегородку не стоит убирать до проверки документов и порядка согласования.

Встречаются перегородки из гипсолита, шлакобетона и кирпича в полкирпича, толщиной порядка 8–10 см. По одному виду поверхности нельзя надёжно определить её роль. Если ремонт в хрущёвке двухкомнатной затрагивает конфигурацию помещений, сначала выясните, какие стены указаны в техпаспорте.

Частые решения для двухкомнатной квартиры

Владелец обычно выбирает между сохранением комнат и изменением тесных проходов. Задумку нужно проверить до демонтажа: удобная на плане схема может упираться в конструкцию дома или ограничения для кухни и санузла.

• Объединить санузел. Выигрыш площади невелик, зато становится проще разместить стиральную машину. Перед работами проверьте расположение оборудования и дверного проёма.
• Убрать стену между кухней и комнатой. При газовой плите такое решение связано с требованиями к газовому оборудованию. Порядок уточняют у газовой службы по действующим правилам, прежде чем заказывать проект.
• Переделать кладовку в гардеробную. Это помогает разгрузить жилую комнату, если после расстановки полок остаётся удобный проход. Размеры хранения считают по фактическим замерам.
• Перенести дверь. Новое положение проёма проверяют по типу стены и будущей расстановке мебели. Иначе дверь может открываться в шкаф или перекрывать проход.

Жилищный кодекс различает перепланировку и переустройство, статья 25 ЖК РФ: первая меняет конфигурацию помещения, второе касается инженерного оборудования. Для согласования перепланировки нужны проект и решение уполномоченного органа местного самоуправления Тюмени; порядок описывает статья 26 ЖК РФ. Размещать мокрую зону над жилой комнатой соседей нельзя.

Самовольная переделка может обернуться проблемами при продаже, разбирательством и требованием вернуть прежнюю планировку. В смету согласованного варианта сразу внесите демонтаж, пыльные работы и вывоз мусора: в пятиэтажке без лифта это заметная часть организации ремонта.

Инженерка: что проверить и менять сразу

Электрика

В старой квартире часто остаётся алюминиевая проводка с небольшим сечением и без заземления. Современная кухонная и бытовая техника нагружает сеть сильнее, чем предполагалось при строительстве дома. Если проводку пора менять, делать это нужно целиком, до отделки стен.

Новую разводку выполняют медным кабелем, разделяя линии света, розеток, кухни и ванной. В щитке предусматривают автоматы и УЗО: автомат защищает линию от перегрузки и короткого замыкания, УЗО реагирует на утечку тока. Доступную квартире мощность сначала уточняют через управляющую организацию и сетевую компанию.

После обоев штробить стены поздно.

Вода, отопление и газ

Общие стояки нельзя менять как внутриквартирные трубы: работы с ними проводят по заявке. Внутри квартиры проверьте старую стальную разводку, расположение счётчиков и кранов на отводах. Место стиральной машины и возможного бойлера определите до прокладки труб, иначе подключения придётся переделывать.

В пакетах «Практики» предусмотрена базовая разводка водоснабжения на один санузел: в ЭКОНОМ — наружная, в СТАНДАРТ и КОМФОРТ — внутренняя. Состояние стояков и нужный объём дополнительных работ выясняют отдельно по квартире.

Чугунный радиатор нельзя просто заменить на выбранный по размеру. Замена и отключение стояка требуют согласования с управляющей организацией; отключение планируют вне отопительного сезона по её графику. Перенос плиты, газовой колонки и труб поручают специализированной организации.

Вентиляция, холод и шум

Проверьте вентиляционные каналы кухни и санузла до того, как закрывать коммуникации коробами. У канала должен оставаться рабочий выход с решёткой: при нарушенном воздухообмене в ванной появляется сырость, а затем плесень. Кухонную вытяжку предусматривают с обратным клапаном.

Осмотрите оконные примыкания, швы и углы торцевых стен. Следы промерзания и плесени требуют отдельного решения по утеплению, а не нового слоя краски поверх пятна.

Слышимость через стены и перекрытия оценивают до устройства пола и перегородок. Если нужна звукоизоляция, её закладывают в конструкцию и смету на этом этапе: после чистовой отделки доступ к основанию уже закрыт.

Порядок работ в двухкомнатной хрущёвке

Последовательность важна из-за тесных помещений: материалы и мусор мешают следующему этапу, а переделка одной линии затрагивает уже готовую отделку. На ремонт двухкомнатной квартиры под ключ ориентируются примерно на 2–3 месяца; демонтаж и согласования могут изменить срок.

1. Сделать замеры и смету. Обмерьте помещения и зафиксируйте состояние оснований и сетей. Без этого расчёт материалов и расстановка мебели будут приблизительными.
2. Согласовать изменения. Если меняется планировка, получите необходимое решение до демонтажа. Работы по неподтверждённому плану могут потребовать возврата стен на место.
3. Демонтировать старое и вывезти мусор. Освободите помещения и оцените открывшиеся основания. Подъём и вынос без лифта учтите отдельно, чтобы они не стали неожиданной расходной строкой.
4. Собрать перегородки и проложить сети. После утверждения проёмов выполняют перегородки, штробы, электрику и трубы. Перенос розетки после выравнивания стены добавит повторные работы.
5. Подготовить пол и стены. Конструкцию пола выбирают с учётом перекрытия, затем выравнивают поверхности под выбранную отделку. Ошибки основания проявятся на покрытии и у примыканий мебели.
6. Сделать санузел. Гидроизоляцию выполняют до плитки, уделяя внимание стыку стены и пола; высоту её заведения на стены определяют по применимым правилам. После облицовки проверить скрытый стык уже трудно.
7. Завершить чистовую отделку. Устанавливают потолок, клеят обои, укладывают покрытие, монтируют двери и сантехнику. Затем убирают квартиру и принимают выполненные работы.

На старом перекрытии нельзя выбирать стяжку только по ровности пола. Слой 5 см даёт приблизительно 100 кг на м² дополнительной нагрузки; допустимое решение определяют по состоянию конструкции. Цементно-песчаная или полусухая стяжка формирует слой основания, а тонкий наливной пол решает другую задачу — их не следует считать взаимозаменяемыми.

В небольшой комнате штукатурка по маякам и облицовка гипсокартоном дают разную потерю площади: гипсокартон может забрать 2–3 см у каждой стены. Штукатурка выравнивает геометрию, шпаклёвка готовит поверхность под финиш. Натяжной потолок отнимет от высоты от 3 см, поэтому его уровень определяют до заказа шкафов.

Проёмы тоже замеряют после подготовки стен и пола. В санузле встречается полотно порядка 60 см, а другие двери могут потребовать нестандартного размера. Заказ до чистовых замеров повышает риск щелей и переделки откосов.

Сколько стоит ремонт двухкомнатной хрущёвки

Для предварительного расчёта возьмём квартиру около 44 м² и опубликованные пакеты «Практики». Цена пакета указана за квадратный метр и включает работы с материалами под ключ. Полученная сумма помогает выбрать уровень отделки, но не заменяет смету после осмотра старой квартиры.

Итого ориентир по пакетам — 1,2–1,6 млн ₽ на такую площадь. В маленькой квартире кухня и санузел занимают заметную долю общей площади, поэтому сравнивать стоимость квадратного метра с просторной квартирой без учёта состава работ неудобно.

Что меняется между пакетами

ЭКОНОМ предусматривает линолеум, плинтус ПВХ 5–6 см, натяжной потолок с закладными, плитку форматов 20×90 и 30×60, обои без подгонки рисунка и монтаж дверей. В СТАНДАРТ, отмеченном на сайте как «Оптимальный», входят ламинат 33 класса, флизелиновые обои, двери экошпон, инсталляция с подвесным унитазом и керамогранит 30×60 и 60×60 в санузле.

КОМФОРТ предусматривает ламинат 33 класса или кварцвинил, обои под покраску, двери расширенной коллекции и керамогранит 60×60 и 60×120 в санузле. Подробный состав и расчёт по своей площади смотрите на странице ремонт квартиры под ключ.

Для старого дома оставьте 10–15 % запаса на скрытые работы: состояние труб, проводки и основания пола полностью видно лишь после вскрытия. Отдельно уточните по смете перепланировку, её согласование и проект, замену стояков, подъём материалов и вывоз мусора без лифта. Дизайн-проект у бюро — отдельная услуга.

Перед подписанием договора сопоставьте перечень работ, материалов и исключений по каждой строке. Разобраться в структуре расчёта поможет статья «как рассчитать смету на капитальный ремонт квартиры».

Ошибки, которые дорого обходятся

В хрущёвке ошибка редко остаётся внутри одного помещения. Перенос кухни затрагивает согласование, новая стяжка — нагрузку на перекрытие, а переделка электрики — готовые стены. Поэтому спорные решения лучше проверять по документам и замерам до начала демонтажа.

• Снести стену у кухни с газовой плитой без проверки. Такое изменение может закончиться предписанием вернуть планировку. Сначала выясните требования и возможность согласования.
• Оставить старый алюминий «на потом». При последующей замене придётся повторно штробить стены и снова убирать пыль. Решение по проводке принимают до штукатурки и обоев.
• Залить тяжёлую стяжку без оценки перекрытия. Ровный пол не оправдывает лишнюю нагрузку. Конструкцию выбирают после проверки основания.
• Закрыть вентканал глухим коробом. Без рабочего выхода ухудшается воздухообмен, появляются сырость и плесень. Решётку предусматривают ещё на чертеже короба.
• Сэкономить на стыке гидроизоляции. Вода проходит через слабое примыкание стены к полу и может попасть к соседям. Стык проверяют до укладки плитки.
• Заказать мебель до чистовых замеров. После выравнивания стены размер ниши меняется, возникают щели. Встроенные шкафы измеряют по готовым поверхностям.

Есть и организационные потери. В смете забывают подъём материалов и вывоз мусора без лифта, выравнивают стены «в ноль» ценой полезной площади, а стиральную машину и бойлер пытаются подключить уже после разводки труб.

Соседей стоит заранее предупредить о шумных работах и соблюдать действующий в регионе режим тишины. Это особенно важно в доме, где звук хорошо проходит через перекрытия и стены.

С чего начать собственнику

До выбора отделки соберите исходные данные по квартире. Они нужны и для решения о перепланировке, и для сметы: без техпаспорта, обмеров и осмотра сетей сравнение предложений будет неточным.

1. Найдите техпаспорт и уточните серию дома. Сверьте документ с фактической планировкой и выясните тип стен. Так станет понятно, какие идеи требуют дальнейшей проверки.
2. Обмерьте квартиру и расставьте оборудование. Отметьте мебель, стиральную машину, сантехнику и розетки. Если пропустить этот шаг, разводку и проёмы придётся корректировать в ходе ремонта.
3. Решите вопрос с перепланировкой. Проверьте её допустимость и порядок согласования до демонтажа. Не включайте спорный снос в график как уже решённую работу.
4. Составьте бюджет с запасом. Сравните пакет с необходимыми работами по конкретной квартире и добавьте резерв на вскрываемые конструкции. Тогда итог не будет зависеть только от цены за м².
5. Зафиксируйте условия в договоре. Проверьте смету, график платежей и гарантию до начала работ. Устные договорённости о составе ремонта трудно проверить при приёмке.

«Практика» работает с 2013 года; у бюро более 380 выполненных объектов, 8 бригад и гарантия 1 год. Обсудить состав ремонта двухкомнатной хрущёвки в Тюмени можно по телефону +7 (3452) 288-255.