Смета на капитальный ремонт: как в ней разобраться

Что считают капитальным ремонтом

Отвечу сразу, потому что вопрос «какой ремонт капитальный» задают чаще всего. Капитальным называют ремонт, при котором вскрывают и меняют то, что спрятано под отделкой: проводку, трубы, основание пола, поверхность стен. Если меняют только то, что видно глазом, то есть обои, покрытие пола и потолок, это косметический ремонт.

На объектах типовой набор выглядит так:

• Демонтаж. Снимают старые покрытия, перегородки по проекту, сантехнику, а вместе с ними уходит и накопившийся мусор.
• Электрика и трубы. Прокладывают новую проводку и разводку воды, потому что за годы эксплуатации именно скрытые системы изнашиваются сильнее всего.
• Стены и пол. Стены готовят под штукатурку или выравнивают, на полу делают стяжку.
• Потолки и чистовая отделка. Когда черновая часть принята, ставят потолки, кладут плитку, настилают покрытие, клеят обои, монтируют двери.

С дизайнерским ремонтом граница проходит не по инженерным работам, а по проекту и сложности. Там тоже могут менять коммуникации, но решения продуманы заранее, а отделка устроена сложнее. Состав скрытых работ при этом может быть тем же самым.

Отдельно предупрежу про путаницу: капитальный ремонт квартиры и капремонт дома — разные вещи. Во втором случае речь о взносах и общем имуществе, и к смете на вашу квартиру это отношения не имеет. Единого юридического определения капитального ремонта для частной квартиры нет, поэтому границу фиксирует договор. Чтобы понимать, как всё идёт на объекте, прочитайте в каком порядке делают работы: смета повторяет эту последовательность.

Из чего состоит смета на капитальный ремонт

Когда выясняли, что входит в капремонт, пора понять, как эти работы превращаются в цену. Смета — это расчёт цены по объёмам. Она не равна договору, не равна коммерческому предложению и не равна акту: договор фиксирует обязательства сторон, акт подтверждает сделанное, а смета отвечает на вопрос «из чего сложилась сумма».

Само право на такой расчёт заложено в Гражданском кодексе. По статье 709 ГК РФ цену работ можно определить сметой, причём она бывает приблизительной или твёрдой. Статья 743 ГК РФ разводит роли: техническая документация описывает объём и содержание работ, а смета определяет их цену. Порядок определения сметной стоимости в строительстве устанавливает Минстрой России, но для вашей квартиры важна сама логика расчёта.

Каркас любой честной сметы устроен одинаково:

1. Ведомость объёмов. Это перечень работ с количеством: сколько квадратных метров стен, сколько погонных метров плинтуса, сколько точек электрики. Без неё остальные цифры висят в воздухе.
2. Расценка за единицу. Каждой позиции присвоена цена за метр, штуку или точку. Если расценки нет, строку невозможно проверить.
3. Итог по разделу. Объём умножают на расценку и складывают по разделам: демонтаж, электрика, сантехника и так далее.
4. Итог по объекту. Суммы разделов собираются в общую цифру, которую вы и сравниваете с бюджетом.

Разделы идут в той же очерёдности, в какой работы выполняют на объекте: демонтаж, электрика, сантехника, стены, пол, потолок, двери, чистовая отделка, уборка и вывоз мусора. Внутри раздела работы, материалы, доставка с подъёмом и вывоз показывают отдельными строками. Различие принципиальное: на плитке в ванной это видно лучше всего. Укладка плитки идёт строкой работ, а сама плитка, клей и затирка идут строкой материалов. Когда всё слито в одну цену за метр, увидеть, где экономия, а где недосчёт, невозможно.

Единицы измерения в смете разные: м², погонные метры, точки, штуки. Если же вся цена выражена одной единицей «за м²», это прикидка, а не смета. Сметная стоимость и договорная цена тоже могут расходиться: у договорной другой набор позиций и свои поправочные коэффициенты.

У «Практики» пакеты считаются комплексом: работы и материалы вместе, под ключ. В смете по индивидуальному проекту разбивка подробнее, с отдельными строками на каждую позицию.

Сколько стоит капремонт в Тюмени: сметная стоимость и сроки

Теперь, когда понятен состав, смотрим цену. Слово «сколько» люди читают двояко: как деньги и как время. Начну с денег, а про сроки скажу ниже, коротко и без выдуманных цифр.

Пакеты за квадратный метр

На сайте «Практики» три пакета, цена указана за м² под ключ, то есть с работами и материалами. Они различаются прежде всего тем, какие материалы заложены в чистовую отделку.

Обратите внимание, что керамогранит и керамическая плитка здесь разные материалы: в Эконом заложена плитка, а в Стандарт и Комфорт керамогранит. Полный состав каждого пакета, с сантехникой, дверями и потолками, смотрите на странице пакетов и цен за м².

Пример расчёта

Возьмём условную квартиру площадью ровно 50 м². Эконом даёт 50 × 28 000 = 1 400 000 ₽, Стандарт 50 × 32 000 = 1 600 000 ₽, Комфорт 50 × 36 000 = 1 800 000 ₽. Разница между крайними пакетами здесь составляет 400 000 ₽, и это цена класса материалов, а не объёма работ.

Но пакет остаётся ориентиром. Итоговую цифру определяет смета, которую составляют после замера: жизнь вносит поправки.

Что двигает цену

• Площадь. От неё зависят почти все объёмы, но линейно считается не всё: у кухни и санузла своя арифметика.
• Число санузлов. В пакет входит разводка на один санузел, второй считается отдельно.
• Состояние стен и пола. Ровные основания дешевле, а там, где геометрия ушла, объём подготовительных работ растёт.
• Перепланировка. Новые перегородки и перенос проёмов добавляют и демонтаж, и возведение.
• Класс материалов. Разница между линолеумом и кварцвинилом или между плиткой и керамогранитом заметна в итоге.

Теперь про время. Срок зависит от площади и состава работ: квартира, где меняют всё, строится дольше, чем та, где часть систем в порядке. Точный срок даёт график после замера, и я не буду называть цифру, которую нельзя проверить на конкретном объекте.

Что часто забывают в смете

Дальше о том, что обычно ломает итоговую сумму. Вот три случая, которые я видел на объектах чаще остальных, и по каждому разница выходила заметной.

Первый: демонтаж и вывоз мусора не посчитаны. Исполнитель вписал новую отделку, а старую снимать и вывозить будто бы никто не собирался. Второй: подъём материалов на этаж без лифта. Мешки с клеем и стяжкой несут вручную, и это работа, у которой есть цена. Третий: выравнивание стен записано формулой «по факту», без единой цифры. Что значит «по факту», выясняется уже после подписания.

Вторая точка разрыва — электрика. Когда её считают без щита и без числа точек, итог выглядит привлекательно, но потом щит и розетки появляются отдельной строкой. Электрика в смете считается по точкам, и число точек должно быть записано прямо в строке.

Ещё несколько позиций регулярно выпадают из расчёта:

• Второй санузел и тёплый пол. Они вне пакета и считаются отдельно, поэтому их надо запрашивать заранее.
• Откосы, пороги, плинтусы, подоконники. Каждая позиция мелкая, но вместе они заметно двигают итог.
• Материалы заказчика. Если часть материалов покупаете вы, в договоре прописывают, кто отвечает за расход и за брак, иначе спор неизбежен.

Отдельно о скрытых работах. После вскрытия иногда обнаруживается то, что снаружи не было видно: сгнившая стяжка, устаревшая проводка в стене. Это нормальная ситуация, если заранее договорились о порядке: находку фиксируют, считают отдельной позицией и согласуют допсмету до того, как работы пойдут дальше. Хуже, когда такого порядка нет и сумма растёт молча.

Как проверить смету

Проверка занимает вечер, и сделать её может собственник без строительного образования. Идите по шагам и не пропускайте ни один из них.

1. Сверьте последовательность. Смета должна идти в том же порядке, что и работа на объекте: демонтаж, инженерка, стены, пол, потолок, чистовая. Если порядок перепутан, вероятно, что-то пропущено.
2. Проверьте каждую строку. В ней есть что, сколько, единица измерения и цена. Позиция «прочие работы» одной суммой не годится.
3. Сверьте объёмы с замером. Площадь стен не равна площади пола, и если в смете они совпадают, расчёт сделан на глаз.
4. Найдите марку или класс материала. Запись «плитка» ничего не говорит, а «керамогранит 60х60» уже можно проверить и сравнить.
5. Уточните гарантию. У «Практики» она составляет 1 год, и такие условия должны быть записаны, а не обещаны на словах.
6. Сравнивайте равное с равным. Два предложения сопоставимы только при одинаковом составе работ и материалов, иначе дешёвое окажется просто неполным.

Требования к качеству отделочных работ описывает СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия»: на него опираются при приёмке стен, полов и покрытий. Стоит заранее спросить у исполнителя, по каким правилам будут принимать результат.

Лучше всего вести проверку после замера: без него в смете окажутся предположения вместо объёмов. Выезд замерщика бесплатный. Если хотите разобрать конкретную смету или получить расчёт по своей квартире, позвоните по телефону +7 (3452) 288-255.