Капитальный ремонт квартиры: в каком порядке делают работы
Разбираем порядок капитального ремонта квартиры: что делают первым, что закрывают стяжкой и штукатуркой, когда ставят двери. С ориентирами по срокам и цене пакетов под ключ в Тюмени.
Порядок капитального ремонта один: замер и смета, планировка и согласования, демонтаж, сети в стенах и полу, стяжка, стены, санузел и потолки, чистовая отделка, двери, уборка. Всё, что закрывается, идёт раньше того, что его закрывает. Ориентир по деньгам — пакеты 28 000, 32 000 и 36 000 ₽/м² под ключ, по срокам — несколько месяцев для квартиры 50–70 м².
Какой ремонт считается капитальным
Капитальный ремонт — это вскрытие квартиры до основания: снимают старую отделку, меняют коммуникации, заново делают стяжку и выравнивают стены, затем кладут всю чистовую отделку. Косметический проще: обои, покраска, линолеум или ламинат, без вскрытия. Сантехнику и электрику при этом не трогают.
Виды и стадии часто путают. Капитальный, косметический и дизайнерский — виды ремонта. Черновая и чистовая отделка — стадии: черновая означает стены, полы и коммуникации без финишного слоя, чистовая — финишные покрытия.
Косметикой не отделаться, если совпадает хотя бы один признак:
- Стены кривые. Обои не ложатся встык, плинтус не прилегает, стены придётся выравнивать.
- Проводка старая. Розеток мало, а современная техника работает на такой линии на пределе.
- Трубам больше 20 лет. Заменить их до отделки дешевле, чем вскрывать готовую отделку после течи.
- Полы «гуляют». Покрытие скрипит и проседает, причина в основании, а не в ламинате.
Единой нормы, где кончается косметика и начинается капитальный ремонт, нет. Границу задаёт смета по составу работ, поэтому просите смету с полным перечнем, а не одну итоговую цифру.
Не путайте с капремонтом дома: там взносы, региональный оператор, крыша, фасад и стояки. Квартиры это не касается. Перепланировка тоже отдельная история и не обязательная часть капремонта: если вы двигаете стены, согласование нужно до начала работ.
С чего начинается капитальный ремонт: порядок первых шагов
До первого удара молотком проходит несколько шагов. Их можно переставить, но за переделки придётся платить.
- Замер. Замерщик выезжает бесплатно, снимает размеры и смотрит стены, полы и сети. Без замера любая цифра остаётся прикидкой.
- Планировка. Где сантехника, кухня и техника, решают до демонтажа: от этого зависят розетки, трубы и подводы.
- Смета. Работы расписаны по видам, материалы идут отдельной строкой либо пакетом. Без такой росписи не понять, за что платите.
- Договор. В нём закрепляют смету и график по этапам.
- Закупка материалов. Плитку, двери и инсталляцию заказывают заранее: сроки поставки длинные, а что под заказ, того на складе нет.
- Старт. Только теперь начинают ломать.
Порядок согласования перепланировки задаёт Жилищный кодекс (статья 26 ЖК РФ) и местная администрация. Перепланировка меняет конфигурацию помещений, переустройство — инженерное оборудование, и склеивать эти понятия не стоит. Начнёте ломать без согласования — получите штраф и откат.
Типовая ошибка с объектов: начали демонтаж, а потом «давайте передвинем стену». Часть сделанной работы уходит в мусор, график сдвигается.
Демонтаж и инженерные сети
При демонтаже снимают старые покрытия, стяжку, если она ослабла, штукатурку, если отходит, и перегородки по плану. Вывоз мусора идёт отдельной строкой в смете, проверьте, что она есть.
Затем прокладывают «чёрные» сети: электрику в штробах, трубы водоснабжения и канализации. Причина порядка простая: всё, что лежит в стенах и полу, закрывается стяжкой и штукатуркой, и ошибку после закрытия правят ломом.
Типовая ошибка: штробы под трубы долбят уже после штукатурки. Стены трескаются, и слой приходится делать заново.
Схема розеток и выключателей привязана к расстановке мебели. Точки на кухне и в ванной считают по технике, которая там будет стоять.
С трубами важно понимать, что входит в цену. В пакете Эконом заложена базовая наружная разводка на один санузел, в пакетах Стандарт и Комфорт — базовая внутренняя разводка водоснабжения на один санузел. Всё сверх этого считается отдельными доработками, их и сравнивайте в сметах. Заменой стояков это не является: стояки — общедомовое имущество.
Скрытые работы мы фотографируем до закрытия: потом проверить, что лежит под стяжкой, уже нельзя.
Стяжка и стены
Стяжка выравнивает основание под чистовой пол и ложится после всех сетей в полу. Не путайте её с наливным полом: это тонкий финишный слой, основание он не заменяет. У тёплого водяного пола свои правила, их согласуют заранее. Требования к основаниям под покрытия собраны в СП 29.13330.2011.
Срок сушки зависит от толщины: например, стяжка в 40 мм сохнет 28 суток. Наливной слой тоньше и сохнет быстрее. Чистовое покрытие на сырую стяжку не кладём: влага уйдёт вверх и поднимет ламинат или вспучит линолеум. Шумоизоляцию под стяжкой, если она нужна, решают до заливки, а не после.
Штукатурка выравнивает стену, шпаклёвка доводит поверхность, грунт связывает слои. Каждый слой принимают по правилу и уровню, пока его не закрыл следующий. Отделочные слои описаны в СП 71.13330.2017.
Что делать первым, стяжку или стены, на разных объектах решают по-разному. Если стены штукатурят первыми, пыль и сырость не попадают на готовый пол. Если первой льют стяжку, её приходится закрывать плёнкой, пока идут стены. Выбирают по объекту и фиксируют в графике.
Окна меняют до стен и внутренней отделки, иначе при монтаже повредят откосы. Если окна старые, планируйте замену в самом начале.
Санузел и потолки
Санузел — самая долгая и капризная зона квартиры. Порядок в нём жёсткий, подробности собраны в статье про ремонт санузла: что входит.
- Гидроизоляция. Её наносят на пол и стены в зоне воды. Пропустите шаг — первая протечка окажется у соседей снизу.
- Плитка. Кладут по размеченной схеме, чтобы подрезка не попала на самое видное место.
- Затирка швов. Идёт после того, как клей схватится.
- Сантехника. Ставят последней, на готовую отделку.
Плитку кладут до чистового потолка: пыль и мокрые процессы натяжному полотну вредят. Чем крупнее формат, тем требовательнее он к ровности основания и тем дольше подгонка рядов.
| Пакет | Материал и формат |
|---|---|
| Эконом | керамическая плитка 20х90 и 30х60 |
| Стандарт | керамогранит 30х60 и 60х60 |
| Комфорт | керамогранит 60х60 и 60х120 |
Керамическая плитка и керамогранит — не синонимы, в смете их читают отдельно. Формат 60х120 сложнее в укладке, чем 30х60, и это учитывают в сроке.
Типовая ошибка: плитку положили и начали ходить по ней раньше срока. Плитка «уезжает», швы трескаются. Поэтому прораб сам ставит паузу и не пускает в санузел.
Натяжные потолки ставят после грязных работ и до финишных покрытий пола. Освещение, закладные и выводы под люстры закладывают заранее: после натяжки менять их место дорого.
Чистовая отделка и двери
Чистовая отделка идёт в строгой очереди, потому что каждый шаг опирается на предыдущий.
- Обои или покраска. Стены закрывают первыми, пока на полу нет чистового покрытия.
- Напольное покрытие. Кладут ламинат, кварцвинил или линолеум.
- Двери. Ставят после пола, иначе зазоры не сходятся. Коробки подгоняют под чистовой уровень.
- Плинтус. Закрывает стык пола и стены, поэтому идёт после дверей.
- Сантехприборы. Подключают, когда вся грязь позади.
- Розетки и выключатели. Ставят последними, чтобы не испачкать.
Состав отделки по пакетам разный. Эконом — линолеум, плинтус ПВХ 5–6 см, обои без подгонки рисунка и монтаж дверей. Стандарт — ламинат 33 класса, плинтус ПВХ 6–7 см, флизелиновые обои и двери из экошпона. Комфорт — ламинат 33 класса или кварцвинил, обои под покраску и двери расширенной коллекции.
Типовая ошибка: плитку или ламинат заказали, не сверив геометрию по замеру. В итоге материала не хватает, а докупленная партия отличается по тону. Считайте по замеру с запасом на подрезку и берите из одной партии.
Финал ремонта — уборка после работ, до заезда мебели: пыль иначе осядет на новых поверхностях.
Сколько длится капремонт
Срок зависит от метража, состояния квартиры, состава работ и сушки стяжки. Для типовой квартиры 50–70 м² ориентир — несколько месяцев, по опыту рынка от трёх до пяти. Точную цифру называют после замера и сметы, а не по телефону. Складывается она из закупок, демонтажа, сетей, сушки стяжки, плитки и отделки.
Затягивают ремонт три вещи:
- Перепланировка и согласования. Пока нет документов, стены не трогают, и график стоит.
- Ожидание материалов. Заказные позиции приходят позже, чем нужны, и бригада простаивает.
- Изменения по ходу. Каждое «давайте передвинем» откатывает работу на шаг назад.
Сокращают срок смета и материалы, согласованные до старта, и несколько бригад по разным зонам. У Практики 8 бригад, поэтому параллельные работы на одном объекте возможны. Просите график по этапам прямо в договоре: смета, договор и график — три разных документа.
Сколько стоит капремонт
Пакеты Практики «под ключ» включают работы и материалы: Эконом — 28 000 ₽/м², Стандарт — 32 000 ₽/м² (на сайте помечен «Оптимальный»), Комфорт — 36 000 ₽/м². Составы смотрите в разделе пакетные предложения. Вот арифметика для двух метражей.
| Площадь | Эконом, ₽ | Стандарт, ₽ | Комфорт, ₽ |
|---|---|---|---|
| 45 м² | 1 260 000 | 1 440 000 | 1 620 000 |
| 60 м² | 1 680 000 | 1 920 000 | 2 160 000 |
Итоговую сумму меняют такие вещи:
- Перепланировка. Новые стены и согласование добавляют работы и время.
- Число санузлов. Пакет считает разводку на один санузел, второй считается отдельно.
- Класс плитки, двери, полотенцесушитель. Другая позиция или пакет сразу меняет сумму.
- Освещение потолка. Больше точек и выводов — больше работы.
Пакеты — ориентир, точную сумму даёт замерщик и смета. «Под ключ» значит работы плюс материалы: если в предложении только работы, сравнивать его с пакетом нельзя. Как разобраться в строках, описано в статье как читать смету.
Приёмка и гарантия
Принимают работу по этапам, а не одним днём в конце. Скрытые работы видно только до закрытия, а после сдачи спорить уже не о чем.
- Углы стен и стыки. Приложите правило: щели и перепады видны сразу.
- Розетки. Подключите прибор в каждую точку и включите каждый выключатель.
- Сток воды. Налейте воду в душ и ванну и посмотрите, уходит ли она без луж.
- Геометрия дверей. Дверь ходит без трения, зазоры ровные.
Гарантия Практики — 1 год. Мы работаем с 2013 года: 380+ объектов, 8 бригад, 40+ человек в штате. Адрес: ул. Малыгина, 90, ЖК «Паруса», телефон +7 (3452) 288-255. Чтобы прикинуть свою квартиру, можно вызвать замерщика.
На что опираемся
- СП 29.13330.2011
- СП 71.13330.2017
- ст. 26 ЖК РФ
Частые вопросы
Какой ремонт считается капитальным?
Капитальный ремонт — это вскрытие квартиры до основания: демонтаж отделки, замена коммуникаций, новые стяжка и выравнивание стен, вся чистовая отделка заново. Косметический ремонт ограничивается обоями, покраской и напольным покрытием без вскрытия. Единой нормы нет, границу задаёт смета по составу работ, поэтому просите перечень работ, а не одну итоговую цифру.
Сколько длится капитальный ремонт квартиры?
Срок зависит от метража, состояния квартиры, состава работ и сушки стяжки. Для квартиры 50–70 м² ориентир по опыту рынка — несколько месяцев, обычно от трёх до пяти. Сокращают срок смета и материалы, согласованные до старта, и несколько бригад по разным зонам, а затягивают перепланировка, согласования и ожидание заказных материалов. График по этапам лучше закрепить в договоре.
Сколько стоит капитальный ремонт?
Пакеты Практики под ключ, с работами и материалами, стоят 28 000 ₽/м² (Эконом), 32 000 ₽/м² (Стандарт) и 36 000 ₽/м² (Комфорт). Например, для 60 м² это 1 680 000, 1 920 000 и 2 160 000 ₽. Пакеты — ориентир: перепланировка, число санузлов, класс плитки и двери меняют итог, а точную сумму даёт замерщик и смета.
С чего начинается капитальный ремонт квартиры?
Порядок такой: замер, обсуждение планировки, смета, договор, закупка материалов и только потом старт работ. Планировку решают до демонтажа, потому что от неё зависят розетки, трубы и подводы. Если планируется перепланировка, её согласовывают до начала работ, иначе возможен штраф и возврат помещения к прежнему виду.
Чем капитальный ремонт квартиры отличается от капремонта дома?
Капремонт дома — это взносы и работы регионального оператора: крыша, фасад, стояки, общедомовые сети. Квартиры он не касается. Капитальный ремонт квартиры собственник заказывает сам, и он включает отделку, разводку труб и электрику внутри квартиры. Стояки при этом остаются общедомовым имуществом.
Что делают раньше: стяжку или стены?
На разных объектах порядок разный. Если стены штукатурят первыми, пыль и сырость не попадают на готовый пол. Если первой льют стяжку, её закрывают плёнкой на время работ по стенам. Выбор делают по объекту и фиксируют в графике, а вот чистовое покрытие в любом случае не кладут на сырую стяжку.
