Как начать ремонт после черновой отделки

Что значит черновая отделка

Черновая отделка — рыночное название набора работ, состав которого задаёт договор застройщика. У одного дома это стяжка и штукатурка, у другого к ним добавлена разводка электрики по комнатам. Ориентироваться на описание в рекламе опасно: обязательства нужно смотреть в ДДУ, приложениях и документах при передаче квартиры.

В тюменских новостройках обычно встречаются стяжка пола, оштукатуренные или выровненные стены, окна ПВХ, входная дверь, стояки и радиаторы. Электрика может заканчиваться на щитке или идти дальше. Даже если пункт указан в договоре, его наличие ещё не говорит о пригодности основания под выбранную отделку.

Плитка, обои, напольное покрытие, межкомнатные двери, потолки, сантехприборы и выключатели обычно остаются задачей собственника. Сверьте каждый пункт со своим договором: слово «черновая» само по себе ничего не гарантирует.

Есть ещё предчистовая отделка, которую часто называют white box: часть подготовки к финишу уже выполнена. Чистовая предполагает готовые видимые покрытия и установленное оборудование в согласованном составе. Путаница между этими тремя названиями быстро превращается в спор о том, кто должен доделывать стены или электрику.

Главный вывод: черновая отделка сокращает часть грязных работ, но не отменяет проверку сделанного застройщиком.

Приёмка до начала ремонта

Осматривать квартиру лучше до подписания акта приёма-передачи. Найденные недостатки записывайте в лист осмотра или дефектную ведомость: это отдельный документ с замечаниями, а не сам акт. После начала своих работ установить причину повреждения или пустоты под стяжкой будет сложнее.

Возьмите правило длиной 2 м, уровень, рулетку, лазерный уровень, индикатор влажности, тестер розеток и фонарь. Инструмент нужен не ради формального осмотра. Например, длинное правило покажет волну на стене, которую при обычном освещении почти не видно.

• Окна и дверь. Осмотрите стеклопакеты и откосы, проверьте открывание створок и нет ли продувания. У входной двери проверьте ход полотна и прилегание.
• Стены и углы. Приложите правило к разным участкам, проверьте вертикаль и простучите подозрительные места. На откосах нередко обнаруживаются волны штукатурки.
• Пол. Простучите стяжку возле стен и порогов, отметьте трещины и заметные уклоны. Глухой звук может указывать на пустоту, которую следует разобрать до укладки покрытия.
• Инженерные системы. Осмотрите стояки, радиаторы, щиток и доступные соединения. Проверьте вентиляционные каналы и зафиксируйте всё, что не совпадает с документами.

Отдельно замерьте диагонали комнат и высоту потолка по углам. Перекос проявится позже, когда начнут ставить кухню, двери или раскладывать плитку, поэтому лучше узнать о нём до проекта мебели. Срок и порядок устранения недостатков застройщиком определяются законом и договором; замечания передавайте в предусмотренном ими порядке.

Стены и пол: что проверить

Штукатурка и будущая отделка

Штукатурка выравнивает стену; шпаклёвка создаёт тонкий финишный слой, а грунтовка помогает сцеплению материалов и может укрепить поверхность. Одно не заменяет другое. Если под слоем штукатурки есть отслоение, шпаклёвка его не исправит.

Простучите стены, осмотрите трещины и проверьте плоскость правилом. Глухой звук и подвижный участок — повод вскрыть место и понять масштаб дефекта. По результату основание можно оставить, локально подготовить под шпаклёвку или снять непрочный слой и оштукатурить заново.

Требуемая ровность зависит от финиша. Плотные обои скрывают часть мелких неровностей; обои под покраску и косой свет их подчёркивают. Под плитку важна подходящая геометрия основания, чтобы не пытаться исправлять стену толстым слоем клея. Требования к отделочным работам сверяют с СП 71.13330.2017 и выбранной системой материалов.

В новостройке в первый год-два возможны волосяные трещины по швам. Это учитывают при выборе финиша и подготовке стыков. Клеить обои или плитку на штукатурку, которую не проверили на прочность, рискованно: отойти может весь отделочный слой вместе с основанием.

Стяжка и влажность

На полу проверьте, не осыпается ли песок с поверхности при царапании, нет ли трещин, пустот и перепадов. Цементно-песчаная или полусухая стяжка формирует основание пола; наливной пол — самовыравнивающаяся смесь, которую используют для тонкого финишного выравнивания. Наливной слой не исправит непрочную стяжку под ним.

Если поверхность пылит, решение принимают после проверки её прочности. Иногда достаточно подходящей грунтовки глубокого проникновения, иногда слабый участок приходится демонтировать. Покрывать разрушающееся основание новым слоем только ради экономии — значит переносить проблему под чистовой пол.

Перед ламинатом или кварцвинилом проверяют остаточную влажность. Допустимое значение берут из требований производителя покрытия и действующих правил, а не определяют по цвету стяжки. Для сухих напольных смесей применим также ГОСТ 31382-2009; конкретную технологию выбирают по материалу основания и инструкции изготовителя.

Как выбрать способ исправления перепадов, разобрано отдельно в статье о выравнивании пола и стен перед отделкой. Сначала выясните, что именно не так с основанием, и только потом выбирайте смесь.

Электрика и вода: что доделать

Откройте договор и посмотрите, где заканчивается работа застройщика: на щитке или в комнатах. Проверьте вводной автомат, наличие УЗО, количество линий и сечение кабеля по документации. Работающая розетка сама по себе не показывает, подходит ли линия для будущей техники.

Сначала расставьте на плане кухню, шкафы, кровати и крупные приборы. После этого считайте электроточки: розетки, выключатели и выводы под светильники. Условные «четыре розетки на комнату» не помогут, если все они окажутся за шкафом.

• Кухня. Проверьте, какие линии нужны для духового шкафа, варочной поверхности и остальных приборов. Расположение выводов согласуйте с планом гарнитура до отделки стен.
• Комнаты. Заранее определите места для кондиционера и освещения. Поздний перенос вывода потребует вскрывать готовую поверхность.
• Санузел. Учтите стиральную машину и, если он запланирован, тёплый пол. Положение электроточек увяжите с сантехникой и влажными зонами.

Штробы — каналы в стене под кабель или трубу — делают до окончательного выравнивания. Сначала закрыть стены, а потом придумать расположение мебели означает снова пылить, заделывать каналы и оплачивать повторную отделку.

По воде выясните, где расположены счётчики, фильтры и редуктор, что подведено к санузлу и кухне. Затем нанесите на план точки подключения приборов. До закрытия труб проверяют соединения и испытывают систему; доступ к обслуживаемым узлам нужно предусмотреть заранее.

В пакетах бюро «Практика» указана базовая разводка воды на один санузел: наружная в «Экономе», внутренняя в «Стандарте» и «Комфорте». Другой объём работ нужно отдельно отражать в смете. Гидроизоляцию санузла выполняют до плитки и проверяют до того, как она окажется скрыта облицовкой.

Порядок работ по этапам

Для ремонта квартиры с черновой отделкой удобен принцип: от проверки оснований и инженерных сетей — к мокрым работам, затем к чистовым покрытиям и оборудованию. Порядок уточняют под проект, но его смысл один: не повреждать уже готовое следующим этапом.

1. Замеры, план и смета. Сверяют договор с фактическим состоянием, расставляют мебель и определяют материалы. Без этого количество работ и места выводов будут меняться уже на объекте.
2. Демонтаж и штробы. Убирают участки стяжки, штукатурки или перегородок, которые нельзя оставить, затем готовят каналы под инженерные сети. Если отложить демонтаж, он повредит новую отделку.
3. Электрика и вода. Прокладывают нужные линии и трубы, проверяют подключение и испытывают водопровод до его закрытия. Позже доступ к ошибке потребует вскрывать стены или облицовку.
4. Подготовка стен. Доводят штукатурку, наносят шпаклёвку там, где она нужна, и грунтуют основание по технологии выбранных материалов. Отделка на непрочном слое держаться не будет.
5. Подготовка пола. Ремонтируют стяжку и при необходимости выполняют тонкое выравнивание наливной смесью. Перед укладкой покрытия проверяют состояние и влажность основания.
6. Санузел. Делают гидроизоляцию, проверяют её, затем укладывают плитку или керамогранит. После облицовки исправление пропущенного участка станет разборкой готовой поверхности.
7. Потолок и чистовые покрытия. В типовой схеме крепление натяжного потолка выполняют после грязной подготовки стен, согласовав с подрядчиками момент относительно обоев и чистового пола. Так проще защитить покрытия от пыли и случайных повреждений.
8. Завершение и сдача. Укладывают чистовой пол, ставят двери и плинтусы, подключают сантехприборы, розетки и светильники, убирают квартиру и принимают работы по акту. Недочёты фиксируют до окончательного расчёта.

Штукатурить стены над уложенным ламинатом или ставить двери до определения высоты готового пола — значит усложнять защиту и подгонку. Обои до монтажа потолка тоже требуют согласования: крепление багета может оставить пыль и следы. Очерёдность запишите в графике работ, чтобы каждый исполнитель видел, какое основание он получает.

Из чего складывается стоимость

Цена за квадратный метр помогает сравнить пакеты с одинаково обозначенным составом. В неё нельзя автоматически переносить все доработки, которые обнаружатся при приёмке: состояние черновой отделки у двух квартир одной площади может сильно различаться.

Во всех трёх пакетах указаны работы и материалы. Состав сантехники, покрытий, дверей, облицовки и потолков различается; «Стандарт» на сайте отмечен как оптимальный. Посмотреть полный перечень и рассчитать площадь можно на странице ремонта квартиры под ключ с ценами по пакетам.

Итог для конкретной квартиры считают после замера и составления сметы. На него влияют объём переделки стяжки и штукатурки, число электроточек, дополнительные санузлы, изменения планировки и материалы вне пакета. Попросите показать эти позиции отдельно: тогда будет видно, сколько стоит сам выбранный пакет и сколько — исправление или расширение исходного объёма.

Ошибки владельцев квартир

Большинство лишних расходов появляется на стыке этапов: дефект закрыли отделкой, материалы заказали до замеров или решение о технике приняли после штроб. Исправление такой ошибки почти всегда затрагивает уже выполненную работу.

• Подписали акт без осмотра пола. Пустоты у порогов находят перед укладкой покрытия и отдельно разбирают, кто будет ремонтировать стяжку. Простукивайте её при приёмке и заносите замечания в лист осмотра.
• Купили чистовые материалы заранее. После выравнивания меняются размеры и требуемое количество, а коробки мешают грязным работам и могут повредиться. Финальный заказ делайте по уточнённым замерам и ведомости материалов.
• Не запланировали выводы под технику. Для варочной поверхности или кондиционера приходится снова штробить подготовленную стену. Сначала утвердите расположение приборов и мебели, затем схему линий.
• Закрыли непроверенный санузел плиткой. Проблему с гидроизоляцией после облицовки трудно обнаружить и дорого исправить. Проверяйте выполненный слой до начала плиточных работ.
• Пропустили доводку стен. Под финишем проявляются волны и стыки, особенно при боковом освещении. Принимайте основание с правилом и с учётом выбранных обоев или окраски.
• Начали укладку по влажной стяжке. Видимая сухость не подтверждает готовность основания, а переделывать повреждённое покрытие придётся уже после чистовых работ. Замерьте остаточную влажность и сверьтесь с требованиями производителя.
• Договорились о работах устно. Когда объём и этапы не записаны, дополнительные позиции появляются посреди ремонта. Закрепите смету, состав работ и порядок приёмки в договоре.

Ремонтировать замеченный вовремя участок проще, чем снимать ради него готовое покрытие. Поэтому контроль нужен между этапами, а не только перед получением ключей от готовой квартиры.

С чего начать

Достаньте ДДУ, приложения и документы застройщика. По ним составьте короткую ведомость: что обещано, что есть на месте, что требует исправления. Затем пройдите квартиру с инструментами и нанесите замечания на план.

Разделите результаты осмотра на три группы: оставить, локально доработать, переделать. После этого определите расстановку мебели и техники, состав инженерных работ и порядок отделки. Такой план позволит запросить смету на понятный объём, независимо от того, будете вы вести исполнителей по этапам или поручите ремонт одной компании.

Бюро «Практика» работает с 2013 года, указывает более 380 выполненных объектов и гарантию на работы 1 год. При сравнении предложений всё равно смотрите прежде всего на перечень работ, материалов и порядок приёмки каждого этапа.